去化加速，部分城市庫存規(guī)模明顯減少

      得益于去年第四季度止跌回穩(wěn)系列政策效果，以及各類購房需求的有效釋放，房地產(chǎn)去庫存工作得到明顯改善。

　　易居研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，2024年12月全國百城新建商品住宅庫存規(guī)模為45265萬平方米，環(huán)比減少2.4%，同比減少10.4%。

　　整體看，2024年第四季度呈現(xiàn)了比較明顯的庫存消化態(tài)勢。其中，環(huán)比指標(biāo)逐月下降，同比指標(biāo)在連續(xù)23個(gè)月呈下降態(tài)勢下，12月份降幅更是首次達(dá)到兩位數(shù)，進(jìn)一步印證了止跌回穩(wěn)系列政策積極有效，也為2025年去庫存工作創(chuàng)造了較好基礎(chǔ)。

　　各線去庫存表現(xiàn)積極，部分城市規(guī)模明顯減少

　　具體來看，各線城市在庫存消化中表現(xiàn)積極，三類城市均呈現(xiàn)明顯的環(huán)同比下降態(tài)勢。

　　根據(jù)報(bào)告，2024年12月全國一、二、三四線城市新建商品住宅庫存面積分別為3222萬平方米、21760萬平方米和20283萬平方米，環(huán)比分別下降4.4%、2.9%和1.5%；同比分別下降9.7%、11.5%和9.3%。

　　從城市排序來看，全國絕大多數(shù)城市庫存規(guī)模消化狀況不錯(cuò)，百城中共有87個(gè)城市庫存規(guī)模出現(xiàn)同比負(fù)增長現(xiàn)象。特別是三亞、青島等城市，庫存規(guī)模減少明顯。

　　其中，三亞環(huán)比增速下降12%，同時(shí)其12月份新房價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為全國  第一，庫存規(guī)模與房價(jià)表現(xiàn)基本吻合。此外，沈陽庫存規(guī)模環(huán)比下降10%，貴陽、湛江和成都均下降9%；同比方面，青島降幅高達(dá)40%，鎮(zhèn)江和湛江降幅分別為39%和29%。

　　對此，易居研究院分析認(rèn)為，除了關(guān)注超大城市和特大城市外，傳統(tǒng)意義上的文旅城市具有新一輪發(fā)力的較好機(jī)會(huì)。另外，包括青島、濟(jì)南等北方城市表現(xiàn)積極，此類城市最近幾年樓市總體平穩(wěn)，市場需求潛力大且動(dòng)力強(qiáng)，進(jìn)而促進(jìn)庫存規(guī)模較好的消化。

　　存銷比迎拐點(diǎn)，三類城市去化狀況均改善

　　從存銷比情況來看，盡管當(dāng)前百城去化周期仍然偏高，但已呈現(xiàn)積極的改善狀況。

　　報(bào)告顯示，2024年12月全國百城新建商品住宅庫存去化周期即存銷比為21.3個(gè)月，這也意味著市面上新房庫存規(guī)模需21.3個(gè)月時(shí)間才能消化完。

　　易居研究院表示，隨著一系列精準(zhǔn)政策的落地，去化周期從高位明顯下調(diào)，說明去化壓力較好釋放。相比最高點(diǎn)，目前存銷比減少了5.5個(gè)月，也意味著去庫存周期迎來了拐點(diǎn)。

　　另一方面，各線城市去庫存周期均得到明顯改善，一線城市是止跌回穩(wěn)表現(xiàn)最明顯的標(biāo)桿性城市。

　　根據(jù)報(bào)告，100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為12.8個(gè)月、18個(gè)月和30.6個(gè)月，均從2024年高位明顯下調(diào)。

　　具體到城市，全國100個(gè)城市中有31個(gè)城市去化狀況不錯(cuò)，去化周期均低于18個(gè)月。其中，三亞、成都、中山和濟(jì)南等城市表現(xiàn)最佳。

　　報(bào)告以成都市場為例。最近幾年其房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較好，各項(xiàng)指標(biāo)明顯優(yōu)于全國水平。一個(gè)重要原因是，成都戶籍政策寬松、房價(jià)親民、城市規(guī)劃質(zhì)量高，同時(shí)也屬于網(wǎng)紅城市和年輕人聚集規(guī)模較大的城市。

　　報(bào)告認(rèn)為，成都對于行業(yè)和其他城市的啟發(fā)意義在于，2025年若要積極做好去庫存工作，關(guān)鍵是要做好年輕人住房工作，持續(xù)促進(jìn)年輕人住房消費(fèi)需求的釋放。

　　展望未來，易居研究院認(rèn)為，新一輪去庫存工作還會(huì)持續(xù)，最核心的驅(qū)動(dòng)力在于購房市場需求將有積極釋放的空間。一是，各類購房政策將繼續(xù)發(fā)揮好效應(yīng)，進(jìn)一步降低購房成本和提高交易活躍度；二是，潛在需求將持續(xù)釋放，包括房東置換房屋需求、城中村改造衍生的購房需求等；三是，好房子項(xiàng)目將明顯增多，持續(xù)增強(qiáng)購房積極性和性價(jià)比。

　　易居研究院表示，各地要積極把握此類要點(diǎn)，扎實(shí)有力促進(jìn)新房去庫存工作。另外，除了傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)力外，要關(guān)注新動(dòng)力。在“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的部署下，后續(xù)增量領(lǐng)域?qū)⒂兴?jié)制，進(jìn)而限制庫存規(guī)模拉升。而對存量項(xiàng)目的盤活，尤其結(jié)合專項(xiàng)債資金的導(dǎo)入，將持續(xù)增強(qiáng)地方政府收儲(chǔ)庫存房源的動(dòng)力和能力，更好促進(jìn)新房的去庫存。