土地市場(chǎng)：信心恢復(fù)進(jìn)行時(shí)

      春節(jié)假期過(guò)后，多地土地市場(chǎng)開(kāi)始活躍起來(lái)。

　　2月11日，北京市朝陽(yáng)區(qū)出讓一宗涉宅組合用地。經(jīng)過(guò)超百輪競(jìng)價(jià)后，金茂和保利發(fā)展聯(lián)合體以87.295億元成功競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率達(dá)10.5%。

　　2月8日，中海地產(chǎn)以10.89億元競(jìng)得鄭州市金水區(qū)一宗地塊，溢價(jià)率高達(dá)87.5%，該地塊也成為2021年以來(lái)鄭州涉宅用地成交溢價(jià)率最高的地塊。

　　除上述城市外，上海、深圳、杭州等城市今年以來(lái)高溢價(jià)地塊頻出。在這些核心城市帶動(dòng)下，1月土地成交平均溢價(jià)率達(dá)8.7%，創(chuàng)下近三年新高。

　　供地信心正在恢復(fù)

　　年初土地市場(chǎng)出現(xiàn)這些積極信號(hào)，也在一定程度上成為城市供地意愿恢復(fù)的推動(dòng)力。

　　根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2025年1月1日-2月7日，30個(gè)重點(diǎn)城市在售土地規(guī)模維持在900億元左右，為2022年以來(lái)的最高，典型城市供地信心正在恢復(fù)。

　　從城市能級(jí)看，2月初，二線城市供地規(guī)模則小幅下降2%，一線城市和三線城市供地總底價(jià)則同比分別增長(zhǎng)19%和45%，是年初在售宅地供應(yīng)總規(guī)模提升的主要?jiǎng)恿Α?/p>

　　克而瑞研究中心認(rèn)為，二線城市主要受基數(shù)值較高，且面臨較為迫切的去庫(kù)存壓力。如南京、福州和廈門(mén)等典型城市，1月份均無(wú)新增宅地供應(yīng)。另外，包括武漢、重慶和濟(jì)南等城市新增供應(yīng)規(guī)模也在5億元以下。

　　反觀一線城市，在供地提質(zhì)增量方面仍具有較大的調(diào)整空間。例如上海，其1月便在招拍掛市場(chǎng)投放了140億元宅地，且不乏浦東新楊思、虹口四川北路等優(yōu)質(zhì)宅地。另一方面，三線城市2024年土地供應(yīng)已率先筑底，部分核心三線城市今年在售土地總價(jià)回升，包括南通、泰州、金華、揚(yáng)州等城市均在歲末年初保持著連續(xù)的土地供應(yīng)。

　　“小而美”地塊占比上升，低密供應(yīng)成主流

　　從待售地塊的底價(jià)來(lái)看，2025年初20億元以上的高總價(jià)地塊供應(yīng)仍低于2022年和2024年，而今年初在售土地總價(jià)的增多主要還是依賴于15億元以下地塊占比的上升。

　　根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2025總價(jià)15億元以下地塊占比達(dá)到53%，較2024年初上升了21個(gè)百分點(diǎn)。

　　克而瑞研究中心指出，基于行業(yè)仍處于去庫(kù)存階段，且房?jī)r(jià)走向仍處在邊際改善的周期之內(nèi)。除極少數(shù)優(yōu)質(zhì)高單價(jià)地塊之外，還是中低總價(jià)、確定性更強(qiáng)的“小而美”地塊更符合當(dāng)前的市場(chǎng)需求。無(wú)論是從地方主管部門(mén)市場(chǎng)調(diào)節(jié)、還是企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)管控的角度出發(fā)皆是如此。

　　另外值得注意的是，除“小而美”地塊占比上升外，低密地塊供應(yīng)也成為主流。

　　特別是2024年以來(lái)，重點(diǎn)城市土地供應(yīng)政策持續(xù)優(yōu)化，通過(guò)降低平均容積率及嚴(yán)控低質(zhì)地塊入市，推動(dòng)土地開(kāi)發(fā)向“精細(xì)化、品質(zhì)化”轉(zhuǎn)型。

　　CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年-2024年重點(diǎn)30個(gè)城市在售宅地平均容積率均在2.1左右，今年初該值為1.95，維持在2.0以下。

　　另外，從細(xì)分結(jié)構(gòu)來(lái)看，年初2.0以下容積率地塊占比明顯提升，達(dá)到44%，較2024年提升了8個(gè)百分點(diǎn)，為近四年新高。

　　其中，1.5以下容積率在售地塊建面更是大幅增長(zhǎng)，2025年2月初達(dá)到94萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)64%。典型如北京順義1月24日掛牌的中央別墅區(qū)宅地，起拍總價(jià)60.2億，容積率只有1.01。

　　克而瑞研究中心表示，中小規(guī)模宅地占比提升疊加低密導(dǎo)向，既降低房企拿地門(mén)檻、激活市場(chǎng)活力，亦為打造高舒適度居住產(chǎn)品提供空間，反映出行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”向“質(zhì)量升級(jí)”的積極轉(zhuǎn)向。

　　《丁祖昱評(píng)樓市》指出，2025年初土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，低總價(jià)、低密度、確定性高的地塊成為供應(yīng)主流。中小規(guī)模宅地占比提升，疊加平均容積率降至2.0以下，將推動(dòng)行業(yè)向“品質(zhì)化開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)型，隨著核心城市市場(chǎng)率先止跌回穩(wěn)，土地市場(chǎng)熱度提升的情況下城市供地信心也將穩(wěn)定回升。

　　整體來(lái)看，重點(diǎn)城市供地質(zhì)量仍將持續(xù)提升，聯(lián)系到1月份自然資源部等4部門(mén)發(fā)文，指導(dǎo)各地科學(xué)編制土地儲(chǔ)備計(jì)劃、優(yōu)化土地資源配置，預(yù)計(jì)2025年在平衡供求預(yù)期的前提下，將有更多的高質(zhì)量土地供應(yīng)，供地規(guī)模同比也將迎來(lái)筑底。