三季度房企再迎大考，融資難題依然突出

       2025年以來，房地產(chǎn)政策的寬松導(dǎo)向在一定程度上緩解了企業(yè)的流動(dòng)性壓力。盡管最近召開的政治局會(huì)議沒有再提及房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，但三季度房企仍然要再次面對(duì)償債高峰期。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2025年全年房企到期債務(wù)規(guī)模高達(dá)5327億元，比2024年多出接近500億元。其中，第三季度單季償債規(guī)模約1600億元，約占全年三成，為近年同期峰值。

　　融資難題依然突出

　　另一方面，房企融資難題依然突出，融資仍然呈現(xiàn)收縮態(tài)勢(shì)，企業(yè)無法通過借新還舊覆蓋到期債務(wù)。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年房企融資1844億元，同比下降30%。其中，二季度融資1004億，環(huán)比上升19%，但同比下降25%，仍處于歷史低位。

　　銷售方面，7月份房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持低位運(yùn)行。TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額2111.6億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模回落至歷史較低水平。從累計(jì)業(yè)績(jī)來看，前7個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額18638.4億元，累計(jì)同比下降12.5%。

　　由于銷售不暢，房企融資性現(xiàn)金流長(zhǎng)期流出，進(jìn)一步加大了償債壓力，房企債務(wù)違約的現(xiàn)象仍在持續(xù)。

　　5月底，新世界發(fā)展宣布，其4筆美元永續(xù)債將延遲派息，這也從側(cè)面反映出其面臨現(xiàn)金流緊張等問題；6月中旬，民企港龍中國(guó)地產(chǎn)首次出現(xiàn)債務(wù)違約，由于未支付利息，今年11月的美元票據(jù)已觸發(fā)違約事件。

　　債務(wù)集中到期、融資陷入困境，疊加銷售市場(chǎng)持續(xù)低迷以及宏觀環(huán)境不確定等因素影響下，未來部分房企或?qū)⒚媾R前所未有的償債壓力。

　　但行業(yè)仍存在積極的一面，2025年以來部分出險(xiǎn)房企債務(wù)重組和破產(chǎn)重整進(jìn)程加快，已有不少房企債務(wù)重組或企業(yè)重整方案成功獲批。

　　4月份，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)等39家企業(yè)重整計(jì)劃草案獲債權(quán)人高票通過并經(jīng)法院裁定批準(zhǔn)，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)由此成為全國(guó)首個(gè)通過司法重整實(shí)現(xiàn)紓困的百強(qiáng)房企；5月份，重慶市五中院批準(zhǔn)金科股份及重慶金科的重整計(jì)劃并終止重整程序，金科股份成為全國(guó)首個(gè)司法重整成功的大型上市房企；進(jìn)入7月，龍光集團(tuán)境內(nèi)債券重組宣告成功，21筆涉及219.6億元境內(nèi)債重組方案獲得全票通過。

　　此外，包括融創(chuàng)中國(guó)、旭輝、佳兆業(yè)在內(nèi)的多家房企債務(wù)重組或重整均已獲批，也為其他出險(xiǎn)企業(yè)提供了可以復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)。

　　三季度面臨重要窗口

　　企業(yè)主體能夠正常運(yùn)作是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的一個(gè)重要標(biāo)志，行業(yè)出清進(jìn)程的明顯提速，有助于推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

　　中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心建議，房企必須通過“短期應(yīng)急”和“長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型”相結(jié)合，從現(xiàn)金流管理、融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化、業(yè)務(wù)精簡(jiǎn)與聚焦、債務(wù)重組、加強(qiáng)產(chǎn)品力和服務(wù)能力建設(shè)、建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制、推動(dòng)業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新與多元化等多個(gè)維度進(jìn)行系統(tǒng)部署，以應(yīng)對(duì)眼前的流動(dòng)性壓力，謀求房地產(chǎn)發(fā)展新模式下企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　丁祖昱評(píng)樓市文章指出，當(dāng)前融資仍然集中在頭部房企手中，資金依然還是到不了更多需要的企業(yè)手上，仍需加快各項(xiàng)政策落地，并同時(shí)加快房地產(chǎn)企業(yè)出清速度，通過市場(chǎng)化手段讓出險(xiǎn)企業(yè)早日實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組，從而實(shí)現(xiàn)價(jià)值重塑。

　　中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于調(diào)整筑底階段，三季度償債高峰既是房企面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，也是行業(yè)加速出清、促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的重要窗口。對(duì)于房企而言，危機(jī)中的重生需要戰(zhàn)略眼光和務(wù)實(shí)行動(dòng)。無論是苦練內(nèi)功加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，還是積極擁抱行業(yè)新趨勢(shì)，都應(yīng)以長(zhǎng)期主義為指導(dǎo)，在自我革新中尋求生存和發(fā)展空間。