在法治軌道上規范和發展住房租賃市場

      《中共中央關于進一步全面深化改革推進中國式現代化的決定》明確提出，“健全保障和改善民生制度體系”“加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式”。“租購并舉”不僅是多樣化住房需求的體現，也是對傳統住房市場模式的一次深刻變革，需要在法治軌道上全面深化改革。國務院頒布的《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）從市場主導與政府引導兩個維度有效協同，對促進住房租賃市場高質量發展提供法治保障，有利于在法治軌道上全面深化住房制度改革，布局未來房地產市場發展。

　　圍繞規范合同制度，凈化市場秩序，保護租賃各方合法權益

　　《條例》堅持問題導向和目標導向，在充分尊重交易習慣的基礎上，聚焦制約住房租賃市場體系發展最突出、群眾反映最迫切、社會各界最關注、市場監管最薄弱的環節，從以下四個方面進一步細化交易規則，保障有關各方正當權益。

　　在合同締約環節，《條例》深切回應住房租賃市場存在的發布虛假房源信息、重要信息缺失或失真等行業亂象，通過強化出租方和經紀機構的及時、全面、真實信息披露義務，從源頭上化解合同雙方信息不對等的難題，促進住房租賃各方達成真實意思表示。

　　在合同履行環節，《條例》首先劃定了住房租賃標的物的底線條件。用于租賃的房屋既要符合安全、健康方面的強制性規定，又要嚴肅杜絕非居住空間單獨出租用于居住使用，還因城施策確立了單間租住人數上限和人均最低居住面積，明確了住房在改善人居環境方面的意義，體現了以人民為中心的發展理念。《條例》通過明晰各方主體權利義務來規范合同履行行為。如明確出租方個人身份信息和標的物信息的披露義務、不得擅自進入租賃房屋的義務，以及承租方安全合理使用租賃住房、遵守物業管理規約等義務，總體上實現雙方權利義務對等。　　在合同解除環節，《條例》一定程度上側重于對承租人權益的適度傾斜保護。一方面，規定“除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當理由不得扣減押金”；明令禁止經紀機構“代收、代付住房租金、押金”；另一方面，為出租方依法行使解除權劃定邊界，嚴厲打擊“采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房”等違法犯罪行為。　　在合同救濟環節，《條例》重申了協商、調解、仲裁、訴訟等多元糾紛解決機制，倡導誠信友善的租賃文化，構建和諧穩定的租賃關系。

　　圍繞培育新型主體，穩定租賃關系，發展健康有序的住房租賃市場

　　“租購并舉”需要轉變“有土斯有財”“重購輕租”的傳統觀念，當務之急是要破解“租房不踏實”的普遍社會心理障礙。《條例》對合同制度和交易規則的規范本身就蘊含了穩定預期、促進出租人和承租人依法建立穩定的住房租賃關系的制度內涵。《條例》明確了“住房租賃合同連續履行達到規定期限的，出租人按照有關規定享受相應的政策支持，承租人按照有關規定享受相應的基本公共服務”，有助于穩定住房租賃關系。《條例》規定“國家完善政策措施，培育市場化、專業化的住房租賃企業”，通過發揮規模以上企業的優勢，既可以顯著擴大高品質租賃住房供給，又可以以更低的成本、更多的資源、更好的服務和更廣泛的市場激發住房租賃市場的長期效益。

　　住房租賃企業在充分享受制度紅利的同時，需要壓實企業主體責任，通過規范自身行為，做好穩定長期租賃關系的“壓艙石”。《條例》設置“住房租賃企業”專章，明確住房租賃企業應當具備與其經營規模相適應的自有資金、從業人員和管理能力；規定從事轉租經營的住房租賃企業通過資金監管賬戶辦理住房租賃資金收付業務的監管制度；明確住房租賃企業公示其開業信息、服務規范和標準的基礎要求；以及建立住房租賃檔案并如實記載相關信息，健全住房租賃信息查驗等內部管理制度。

　　規模化經營需要消除經營的灰色地帶。《條例》明確“自然人轉租他人住房開展住房租賃經營業務，經營規模達到國務院住房城鄉建設主管部門會同國務院市場監督管理部門等有關部門規定標準的，適用本條例有關住房租賃企業的規定”，從而實現主體權責利的高度匹配。

　　圍繞人房一體，寓服務于管理，塑造有為政府

　　租賃住房的行政管理從來都不僅僅有“管房”的事，更是“管人”的事。《條例》發揮高位階立法的優勢，協調部門合力、整合各類資源，促進共同治理。

　　《條例》完善住房租賃合同備案制度。出租方和承租方按照規定通過住房租賃管理服務平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房地產管理部門備案，實現出租房管理“底數清、情況明”。住房租賃企業出租住房，以及出租人和承租人通過住房租賃經紀機構簽訂住房租賃合同的，由住房租賃企業或者住房租賃經紀機構辦理住房租賃合同備案，住房租賃企業或者住房租賃經紀機構違反上述義務的，需要承擔法律責任。

　　《條例》推進大數據綜合應用。通過住房租賃管理服務平臺與民政、自然資源、教育、市場監督管理、金融管理、公安、稅務、統計等部門建立信息共享機制，使社會公眾基于住房租賃備案享受更多安全、便捷、高效的公共服務。

　　《條例》創新各類規制方式。如針對住房租金無序上漲問題，要求設區的市級以上地方人民政府建立住房租金監測機制，通過主動有效的信息披露，實現信息均衡，促進公平交易。又如，結合線上租房的時代背景，細化了網絡平臺經營者的“守門人”角色等，更好地推進實現多元共治。

　　首都師范大學政法學院院長助理、副教授　崔俊杰