新政已經(jīng)虎視眈眈：“金九銀十”是救贖還是怪圈

      7、8月一連串的房貸收緊消息使得調(diào)控政策松動(dòng)傳言煙消云散，后續(xù)政策是否再度收緊仍有很大不確定性。經(jīng)歷了2008年和2009年成色不足的“金九銀十”，今年依舊有眾多開發(fā)商延遲開盤，孤注一擲地將寶押在9、10月樓市。

     面對9、10月即將到來的新增供應(yīng)爆發(fā)，有開發(fā)商選擇了先下手為強(qiáng)，趕在8月末降價(jià)出貨，有的則依舊執(zhí)著地押寶“金九銀十”，寄希望于樓市的逐步回暖可以帶動(dòng)成交并少降一點(diǎn)價(jià)。不過，政策影響給未來樓市帶來的不確定性仍是誰都不能回避的問題。

     調(diào)控政策依舊虎視眈眈

     7月市場曾經(jīng)一度有過對政策松動(dòng)的猜測，但是，隨后的二套房“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查”，還有緊接著的“第三套個(gè)人房貸停放”的消息，迅速讓這種猜測消失無影。上海中原副總經(jīng)理陳宇玨透露，此次房貸收緊后,雖然市場短期內(nèi)并未有明顯的波動(dòng)，但若此次貸款政策能夠嚴(yán)格、持續(xù)地執(zhí)行，將對未來買賣雙方的心理預(yù)期產(chǎn)生較大影響，房地產(chǎn)作為投資杠桿的優(yōu)勢也將減弱，一部分實(shí)力較弱的投資客將淡出市場。

      政府部門對開發(fā)商監(jiān)管力度也越來越嚴(yán)厲。繼國土資源部清查囤地之后，商品房預(yù)售監(jiān)管措施也被提上日程。近日，有報(bào)道稱北京擬出臺“商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法”，更有其他城市的房管部門也在醞釀?lì)愃拼胧Ｔ诋?dāng)前房地產(chǎn)仍處調(diào)控階段，預(yù)售房款納入銀行監(jiān)管也是在向樓市傳達(dá)政策從嚴(yán)從緊的信號和壓力。

      等還是不等，保守派對陣行動(dòng)派

      在政策消息頻出的同時(shí)，開發(fā)商已經(jīng)赫然形成兩派，一派是行動(dòng)派，他們中對市場反應(yīng)最快的從6月就率先降價(jià)，以打折促銷、低價(jià)入市方式吸引市場人氣，如綠地等，也有新近加入降價(jià)大軍的大華等。 7月中旬上海樓市終于向上突破了商品住宅周成交10萬平方米的冰點(diǎn)，并且漸漸站穩(wěn)了15萬平方米的階段高峰，回暖跡象明顯。特別是7月末以來的近幾周，幾乎每個(gè)周末都有多個(gè)新盤開盤，而且優(yōu)惠力度十分驚人，因此造就了如中環(huán)1號等一批“日光盤”的出現(xiàn)。

      房企的降價(jià)壓力一定程度上來源于企業(yè)資金壓力。今年上半年，大多數(shù)房企沒有完成銷售任務(wù)。從各大房企近期發(fā)布的半年報(bào)來看，不少房企的現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)，具有較大的資金壓力。

    “9、10月份，特別是房展前后一般都會有一波開盤潮，我們不想到那個(gè)時(shí)候再推盤面臨巨大競爭，何況調(diào)控是否會繼續(xù)收緊也不清楚，于是決定趁著8月的樓市回暖，早點(diǎn)降價(jià)出貨。”一位不愿意透露姓名的開發(fā)商表示。然而，也有眾多開發(fā)商仍是選擇了繼續(xù)等待，這形成了樓市另一個(gè)保守派。自從新政后，這些開發(fā)商就一再地延遲開盤，預(yù)計(jì)報(bào)價(jià)也實(shí)行“走走看看”的態(tài)勢，顯示出了充足的耐心，靜等金九銀十。專家指出，他們之所以愿意等待，一方面是寄希望于金九銀十能帶來一波成交高峰，市場回暖后就可以少降一點(diǎn)價(jià)，另一方面是資金壓力不大。

     競爭加劇，近百樓盤押寶“金九銀十”

     事實(shí)上，選擇等待的開發(fā)商確實(shí)不少。這也預(yù)示著大批供應(yīng)正在積聚。去年年末，上海一手商品住宅可售量為480萬平方米左右，由于今年上半年的庫存去化減緩。目前，上海一手商品住宅可售量為601萬平方米，相比去年增加了約100萬平方米。這些是已有的供應(yīng)，此外，今年9、10月預(yù)計(jì)新增供應(yīng)也會迎來一波高峰。

     據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)有80多個(gè)樓盤有望在9、10月上市。其中有不少樓盤首次開盤，如寶山的中梁英倫印象、中環(huán)國際公寓、嘉定的好世皇馬苑、保利·梧桐語、徐匯的旭輝朗香郡、楊浦的仁恒怡庭、青浦的海上灣一期、閘北的都薈豪庭等。此外，就連近期比較少見的市中心高端住宅也有不少新增供應(yīng)，如黃浦的公館77、綠城黃浦灣、香港名都、盧灣的翠湖天地嘉苑、長寧的長寧88金廷等。如果再考慮到部分原本預(yù)計(jì)8月開盤的樓盤延遲開盤的可能性，那么今年9、10月份開盤的樓盤很有可能會接近百個(gè)。

     隨著今年9、10月份供應(yīng)的爆發(fā)，這也意味著市場競爭會越發(fā)加劇。