6000億巨債難阻 房企"戰略性”搶地熱情高漲

     盡管中期業績顯示63家上市房企共背負5867億元巨額債務，但將近6000億的巨債，卻無礙其“戰略性”拿地的熱情。進入8月以來，地產企業頻頻展開搶地行動，土地價格大幅回升。

    業內人士分析認為，從近期國土部打擊囤地、銀監會整頓信托釋放的信號來看，土地和資金或將成為下一階段的調控重點。

    土地價格大幅回升

    樓市調控3個多月后，土地市場價格又開始蠢蠢欲動。監測數據顯示，全國8月份賣地成交量盡管下滑，成交價卻大幅回升，8月第一周監測的20個主要城市整體成交樓面均價為3513元/平方米，是前一周的2.4倍，其中住宅用地成交均價大幅回升，高達6594元/平方米，更是前一周的3.2倍。

    8月19日，國土資源部公布今年各地上報閑置土地2815宗，并通報了對西安立豐御海置業等7宗案件的處理情況，以及對廣州謝村地塊等6宗土地違法違規案件掛牌督辦。地產人士認為，國土部曝光如此大量的土地被閑置，也釋放出一個信號，下半年的調控重點可能發生轉變。

    不過，中原地產研究報告指出，從目前土地成交情況看，違規用地清查力度的加大，尚未對土地市場造成直接影響。開發商對北京、重慶主城區等地優質地塊的追捧絲毫沒有降溫，多幅地塊成交溢價率達100%以上，從而拉高宅地成交溢價率達54%，為近兩個月來的最高。

    房企“戰略性”

     拿地熱情高漲

    事實上，8月份以來，地產企業在土地市場的表現頗為搶眼。

    8月4日，遠洋地產首次進軍上海，公司旗下北京遠乾置業有限公司以19億元拿下上海羅店兩幅低密度住宅地塊，兩塊地塊樓板價均超過20000元/平方米，成為羅店區域內新的單價地王。

    繼7月份華僑城、華潤置地、中心漁港三大開發商在津戰略拿地，取得規劃總建筑面積達到50萬-200萬平方米綜合用地后，8月份前三周，天津海航和天安數碼城分別拿下濱海新區區域及張家窩區域大幅綜合用地，總面積累計逾70萬平方米，進行天津戰略布局。

    金地集團在土地市場也開啟了加速模式。8月20日，金地上海公司競得寧波市慈溪太屺地塊，競得總價為13.6億元，樓面地價8495元/平方米。當日，同時競拍的緊臨該地塊的“文化商務區用地”由寧波恒元地產獲得，同為住宅用地，其競得總價為16.1億元，樓板價高達10868元/平米。

   “戰略性拿地將成為開發商在2010年二季度后的主要任務。”多家機構分析人士認為，在當前土地價格漸趨回落的環境下，開發商新一輪的全國性布局正深入展開，這也是近期全國土地市場成交量上升的重要原因。

    土地、資金或成調控重點

    對于土地市場的變化，有關部門似乎已有所覺察，政府調控方式也多管齊下。

    8月下旬，銀監會要求中資銀行將人民幣1-1.5萬億元(合1500-2200億美元)的資產負債表外信托貸款轉入表內。而信托融資是替代銀行貸款的融資渠道，要求銀行整頓信托融資，無疑將減少房地產業可獲得的資金。

    穆迪發布報告，認為此舉會對中國房地產開發商產生負面信用影響。其中可能受影響的開發商包括綠城、沿海綠色家園和合景泰富地產，這些開發商在銀行收緊放貸標準時曾受益于上述的信托融資。

    而商品房預售監管措施也被提上日程。8月17日，有報道稱北京擬出臺“商品房預售資金監督管理暫行辦法”，與此同時，西安、蘇州等地的房管部門也在醞釀類似措施。

    中原集團研究董事程澐分析，預售款專款專用“一旦此舉嚴格執行，將大大降低開發商的現金周轉率，資金騰挪空間受限”。程澐分析，從近期的政策導向不難看出，目前的調控基調在抑制投資、投機的同時，將加強對開發商資金和土地的監管。