種種跡象表明，雖然國內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控仍在持續(xù)發(fā)力，但海外投資者對(duì)中國巨大的房地產(chǎn)市場仍然興趣濃厚，布局中國市場的節(jié)奏也在加快。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，外資PE(私人股權(quán)投資)巨頭與國內(nèi)開發(fā)商的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，解了開發(fā)商資金短缺的燃眉之急，但更可能在中長期削弱收緊銀根的調(diào)控效果。
國際巨頭們近期動(dòng)作頻頻正在引起各方關(guān)注：美國PE巨頭黑石上周末與香港大型地產(chǎn)商鷹君集團(tuán)正式達(dá)成協(xié)議，同意為其在遼寧大連的住宅開發(fā)項(xiàng)目提供資金支持；新加坡淡馬錫控股公司旗下的房地產(chǎn)巨頭豐樹集團(tuán)則計(jì)劃在投資上海、北京、廣州、西安等項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，未來6至12個(gè)月推出專注于中國地產(chǎn)項(xiàng)目的基金，基金規(guī)模約為5億至10億美元；而據(jù)知情人士透露，太平洋中國地產(chǎn)正在募集其第一個(gè)人民幣基金，預(yù)期年底前或募集成功并推出。
“這是一個(gè)很重要的趨勢，早在2001年和2002年的時(shí)候，有很多基金就進(jìn)入了華東市場，但是現(xiàn)在有更多的巨頭進(jìn)來了。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓說。美聯(lián)物業(yè)最新的一份研究報(bào)告預(yù)測，美國和日本最近都在加大貨幣供應(yīng)以應(yīng)付新一輪的經(jīng)濟(jì)下滑，國際游資反撲的可能性增大。
徐楓表示，很多外資機(jī)構(gòu)對(duì)中國房地產(chǎn)市場的判斷和國內(nèi)分析師大體一致，從長期來看中國房地產(chǎn)市場將表現(xiàn)為量價(jià)齊升的態(tài)勢，調(diào)控是短周期的行為。與發(fā)達(dá)國家相比，中國還是一個(gè)正在成長的市場，蘊(yùn)藏很多機(jī)會(huì)。正如太平洋中國地產(chǎn)執(zhí)行董事汪朝蓉所說，長遠(yuǎn)來看隨著人口增長、城市化進(jìn)程加快以及中產(chǎn)階級(jí)生活質(zhì)量提升所帶來的消費(fèi)需求上升會(huì)使中國房地產(chǎn)市場具有很好的發(fā)展空間。目前和未來一段時(shí)間內(nèi)，太平洋地產(chǎn)基金更看重二三線城市的機(jī)會(huì)，更傾向于在房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目層面與國內(nèi)比較優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。
在信貸緊縮的背景下，在徐楓眼中，與開發(fā)商捆綁正是外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的一種重要渠道。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中“國內(nèi)貸款”部分增幅大幅回落，而“利用外資”部分快速上漲。自2009年5月起，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的外資資金同比增幅一直是負(fù)數(shù)，而從今年6月起，外資資金的同比增幅開始轉(zhuǎn)正，并呈現(xiàn)迅速增長。僅6月份當(dāng)月利用外資的資金額就達(dá)到81億元，超過了4月和5月份的總和70億元人民幣。“對(duì)開發(fā)商來說，這種方式不僅有利于解決資金瓶頸，而且實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)勢品牌聯(lián)手，產(chǎn)生一加一大于二的效應(yīng)。”徐楓說。
而對(duì)外資PE來說，在人民幣升值的大背景下，其既可分享人民幣升值帶來的資產(chǎn)增值，又可獲得豐厚的投資回報(bào)。太平洋中國地產(chǎn)基金的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，從2007年底其成立至2009年底，其凈資產(chǎn)增值幅度為30%；而黑石今年的二季報(bào)顯示，其中國的房地產(chǎn)投資組合價(jià)值增長了19%。
然而，正如一枚硬幣的兩面，在更多外資PE巨頭與國內(nèi)開發(fā)商積極謀求“雙贏”之時(shí)，一部分業(yè)內(nèi)人士開始擔(dān)心外資的進(jìn)入會(huì)在很大程度上緩解開發(fā)商資金鏈緊繃的現(xiàn)狀，繼而會(huì)在一定程度上影響當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控的效果。
對(duì)此，徐楓認(rèn)為，目前大量外資PE的進(jìn)入對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的影響可分短期和中長期進(jìn)行分析。短期來看，也就是從今年年末到明年上半年可能還不會(huì)有太明顯、太直接的影響。而從中長期來看，兩者形成的緊密資金關(guān)系會(huì)在一定程度上降低開發(fā)商對(duì)銀行貸款的依賴程度，繼而，通過收緊銀根的調(diào)控效果可能會(huì)在一定程度上被削弱。“其實(shí)現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)一種跡象即在貸款方面政府的制約能力越來越弱。”
美聯(lián)物業(yè)的一份研究報(bào)告稱，量價(jià)齊升的苗頭距離號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”出臺(tái)僅僅4個(gè)月，無異于挑戰(zhàn)調(diào)控政策的底線。而鑒于收緊信貸的效果可能逐漸被削弱，徐楓認(rèn)為，接下來最大的可能便是對(duì)此前漏征和少征的稅費(fèi)進(jìn)行清算，如果一段時(shí)間的政策觀察期之后還需要對(duì)價(jià)格施加一定壓力，明年年中可能會(huì)出臺(tái)相應(yīng)稅收政策，比如開征物業(yè)稅或擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍等。
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