地價頑強攀升 調(diào)控未觸樓市死穴

　　金九又至，銀十不遠，這是又一個尷尬的“黃金時節(jié)”。一方面是中央的調(diào)控措施接踵而至，上到國務(wù)院下至各部委、地方，無不宣誓般強調(diào)對房地產(chǎn)的調(diào)控。另一方面，各重點城市成交量有所恢復(fù)，甚至房價也有所抬頭。從9月到11月，都是房地產(chǎn)銷售的傳統(tǒng)旺季，地產(chǎn)商的銷售目標有四至五成靠這幾個月完成。如何“定價”不僅是樓市酣戰(zhàn)的核心，甚至直接決定調(diào)控之下企業(yè)的發(fā)展路徑。

　　地價不降房價難落

　　“我們不會盲目抬價，但起價肯定不會低于2009年年初的水平”，一家總部在廣州的上市房企營銷總監(jiān)表示，在他看來無論哪個開發(fā)商降價，都會有一個基本底線。“其中一個參考標準就是土地價格。”

　　盡管調(diào)控進行了4個月，但全國的土地價格并沒有出現(xiàn)大規(guī)模的調(diào)整。中國指數(shù)研究院的Creis中指數(shù)據(jù)表明，今年7月北京成交土地的溢價率依舊達到49%，也就是說地產(chǎn)商平均要比起拍價高出近5成才能拿下土地。北京不僅僅是孤例，南京的溢價率也高達56%。數(shù)據(jù)顯示，大部分城市今年前7個月土地溢價水平均高于上年同期。

　　8月最后一天，廣州的一次土地拍賣會中，越秀城建以23.8億元的價格奪得一塊番禺“地王”。有趣的是，這塊項目2007年曾被金地集團拍下，但由于存在合同糾紛，項目被廣州主管部門收回重拍。重拍現(xiàn)場火熱無比，9家開發(fā)商經(jīng)過51輪激烈爭奪，最后成交比高峰期的2007年貴了8億元。“拍地前我預(yù)計這一地塊成交樓面價應(yīng)該在5000元/平方米以上，不會超過6000元/平方米。”經(jīng)緯行研究中心主任曾英杰表示，沒想到最終成交價遠遠高于這個估值，樓面地價達到7282元/平方米。地產(chǎn)專家鄧浩志表示，這反映了土地市場不降溫，樓價或依舊堅挺。

　　“地價肯定是樓市定價的一個最重要考慮。”亞銀投資的首席分析師李大偉表示，這并非簡單的所謂地價推高房價。“而是關(guān)系到發(fā)展商重置成本，乃至以后的發(fā)展。”李大偉解析道，比如發(fā)展商前幾年通過很便宜的價格在某區(qū)域拿下一個項目，隨后幾年房價急漲。這無疑意味著地產(chǎn)商利潤大幅上升，但同時這也預(yù)示著再投資的成本會大規(guī)模攀升。“除非發(fā)展商選擇不在這個區(qū)域發(fā)展，否則就必須承受高地價的影響。”李大偉表示。

　　這種現(xiàn)象這幾年在中國隨處可見。例如上海徐匯區(qū)中環(huán)，2003年樓價在6000元/平方米，2004年上漲到單價9000元/平方米，2007年直接跳升到20000元/平方米，四年將近翻了3番。但與此相對，地價也是瘋狂飆升，2009年綠城集團競得的上海徐匯區(qū)龍華路地塊，樓面價格達到了27231元/平方米。“徐匯樓價再回到2007年的可能性已經(jīng)微乎其微，更別提2003年。”李大偉表示，除非中國經(jīng)濟出現(xiàn)大規(guī)模萎縮或者戰(zhàn)亂。

　　市郊定價趨于保守城區(qū)信心在恢復(fù)

　　地價不降溫，也未必樓價就一定沒有折扣。“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。”供求關(guān)系以及開發(fā)商對風(fēng)險的接受程度將直接影響新盤定價。

　　“開發(fā)商現(xiàn)在的定價策略差異很大，市郊區(qū)域定價傾向于保守，中心區(qū)域開發(fā)商信心在恢復(fù)。”為開發(fā)商提供定價研究報告的地產(chǎn)代理告訴記者。

　　一個成熟區(qū)域的市場定價通常考量標準是二手市場，例如位于廣州天河區(qū)華景新城的新項目華景里，準備在9月12日正式上市，9月初售樓部給出的銷售起價是20000元/平方米。

　　“如果按這個價格銷售，表明開發(fā)商的策略比較保守。”裕豐置業(yè)的店面經(jīng)理王彪表示，2009年與華景里一路之隔的項目東方新世界開盤，銷售均價為23000元/平方米，而且成交量一直位于去年官方網(wǎng)簽的前列。“但現(xiàn)在樓市有所恢復(fù)，真正開盤時，就未必是這個價。”王彪表示。

　　今年年初，華景里的開發(fā)商也一再加快開工速度，“搶工期、趕進度”的紅幅高掛工地之上，樓盤4月份通宵開工，也曾遭到附近居民的連番投訴。樓市調(diào)控開始后，周邊二手市場出現(xiàn)一定下探，有地產(chǎn)代理向記者表示，周邊樓市六七月間曾下跌10%。與之相對應(yīng)，開發(fā)商的搶建也就有所放緩。7月底開發(fā)商開始接受優(yōu)惠登記，當時售樓部給出的預(yù)計均價是20000元。

　　可是進入8月后，區(qū)域二手樓市有所恢復(fù)，“十年以內(nèi)，素質(zhì)較佳的二手房單價也回升到15000~20000元/平方米。”曾為該項目作定價報告的地產(chǎn)代理表示，預(yù)計開發(fā)商會采取低開高走的策略。據(jù)該項目內(nèi)部人士介紹，項目的優(yōu)惠登記情況不錯。臨近開盤，售樓部的口風(fēng)已經(jīng)變成起價20000元/平方米。

　　杠桿率決定利潤

　　有人辭官歸故里，有人連夜趕科場。

　　由于供應(yīng)充足，一些市郊的新盤定價則不得不傾向于保守。一個位于深圳龍崗的項目經(jīng)理告訴記者，由于項目是在2007年拍下的項目，土地成本以及建筑成本都非常高，但由于合約所限，項目不得不在今年面市銷售。項目現(xiàn)在已經(jīng)推售近半，9月開始將加大銷售力度，其中就包括各種折扣優(yōu)惠。“能有10%左右的利潤率就已經(jīng)不錯了。”這位項目經(jīng)理顯得有些悲觀。

　　實際上，10%左右的利潤率只是項目利潤，體現(xiàn)在開發(fā)商身上的利潤也許上升至50%。盡管房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進行了4個多月，但調(diào)控對于開發(fā)項目自有資金的比例并沒有明確調(diào)整，也就是說，項目的最低資本金也只要20%。具體來說，一個總成本1億的項目，開發(fā)商只需要2000萬元的資本金即可開發(fā)，剩余的完全可以依靠銀行開發(fā)貸款，購房人按揭貸款運作。高杠桿率，可以使開發(fā)商頻繁地運用資金，玩起“十個鍋子九個蓋”的游戲。

　　這種游戲的危險無需贅述，2004年，國務(wù)院規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)的資本金比例要從20%提高到35%以上。但進入備受金融危機沖擊的2009年，中國的出口嚴峻受挫，于是擔(dān)當著拉動投資與消費的房地產(chǎn)又被賦予了更多使命，當年5月，最低資本金的比例再次下調(diào)至20%。

　　金融杠桿可以成倍地放大投資者的收益，當然也同樣可以成倍地放大投資者的虧損。如果總售價低于總成本，樓盤或者會由于缺乏后續(xù)資金而變成“爛尾樓”;或者得由開發(fā)商從自有資金中承擔(dān)巨額虧損。有開發(fā)商財務(wù)人員告訴記者，無論如何定價，毛利率保持在借貸利率之上，是其最后的底線。

　　當然，根本上還要看，市場能否接受這樣的價格。樓市是否會迎來傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”?

　　開發(fā)商正使足了勁。據(jù)《中國經(jīng)營報》記者多方采訪統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，相比今年8月份僅有18個樓盤推出，9月份北京至少有40個樓盤入市，且各種優(yōu)惠、降價等促銷手段齊刷刷上陣。

　　不降價已毫無退路，但降價能否刺激到買家神經(jīng)?

　　遠郊板塊和稀缺板塊拉升量價

　　北京住宅銷售在8月出現(xiàn)“量價齊升”。

　　8月，北京商品住宅成交均價為21008元/平方米，不僅創(chuàng)下了調(diào)控以來的最大漲幅，也是自調(diào)控引發(fā)均價跌破兩萬元關(guān)口后再度站穩(wěn)的首月，商品住宅成交均價環(huán)比7月上漲了10.6%。據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，全國百個城市中北京8月漲幅最大，同比上漲71.84%。

　　這要歸功于部分開發(fā)商對價格的調(diào)整。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，8月出現(xiàn)的量價齊升，一方面是遠郊熱門板塊的低價項目，像保利茉莉公館、綠地新里西斯萊公館和中糧萬科長陽半島，拉高了成交量;另一方面是市區(qū)稀缺板塊的高端項目，像富力十號、萬科藍山等，均價都在4萬元/平方米以上，成交金額位居15位以內(nèi)，拉升了整體成交均價。

　　通過北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，萬科長陽半島、保利茉莉公館、綠地西斯萊公館等占據(jù)了8月成交量排名榜前10位的項目總成交套數(shù)為2541套，是市場總量的56.6%，超過五成，而其他同期在售的400余個項目中僅有256個項目有所成交，瓜分了剩余的1947套市場份額，平均每個項目僅售出了7.6套，競爭之慘烈、銷售之艱澀可見一斑。

　　臨近六環(huán)降幅明顯

　　8月份量價雙雙走高，激發(fā)了開發(fā)商對“金九銀十”的向往。

　　據(jù)記者多方了解并統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，9月份北京新推出樓盤數(shù)量至少在40個以上，這幾乎與去年同期持平，也遠遠超出4月新政后期間每個月的數(shù)量。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，自4月17日調(diào)控以來，北京新開盤數(shù)量分別為42個、24個、21個、19個和18個，呈逐月下降趨勢。“開發(fā)商在9月推出大量樓盤入市，是對傳統(tǒng)銷售旺季的重視。”陽光100副總裁范小沖表示。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，這些新開樓盤只有少量樓盤位于三環(huán)以內(nèi)，如首開鉑郡(東直門外新東路東側(cè))、學(xué)院派紫鑫閣(海淀區(qū)明光橋西北角)、優(yōu)盤(西城區(qū)馬連道路南口)、凱迪尚府(宣武區(qū)右安門內(nèi)大街10號)等，絕大部分分布在四環(huán)甚至五環(huán)外的通州、大興和昌平，而在價格上所有的項目或通過折扣、或通過送裝修等采取促銷降價。

　　首開鉑郡的售樓人員告訴記者，開盤時間定在9月中旬，價格是35000元/平方米，送精裝修。“原計劃開盤價為40000元/平方米，現(xiàn)在行情不是太好，只能降價賣。”與首開鉑郡不同，位于東五環(huán)大望路CBD地區(qū)的金地花園、陽光100等公寓價格依然堅挺，分別在50000元/平方米左右，和過去基本持平。

　　與中心城市波動不大相比，五環(huán)以外的區(qū)域房價出現(xiàn)明顯的起伏。

　　價格波動比較明顯的則是位于東五環(huán)外、緊臨管莊城鐵站的遠洋新悅，這里是金融危機后房價強勁最反彈的地方之一。本報記者去年8月8日采訪時，遠洋新悅是12900元/平方米，此前開發(fā)商還承諾過以10000元/平方米的價格賣給訂房者。而到今年3月份，開發(fā)商則將價格直接提高到25000元/平方米，每平方米漲幅高達200%。如今9月即將開盤的價格則是17000元/平方米。“相當于降價超過30%。”售樓小姐按最高價相比。

　　受益于通州新城規(guī)劃，4月份前后，通州房價從10000元/平方米暴漲至25000元，因此，東五環(huán)以外的通州被認為是北京市泡沫最嚴重區(qū)域。記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在通州的不同板塊價格有不同的調(diào)整。比如珠江拉維小鎮(zhèn)、K2清水灣、新華聯(lián)運河等，上述項目盡管抵達東六環(huán)，由于其處于通州新城核心區(qū)域，所以價格依然保持在20000元/平方米以上，和今年4月份最高價持平，仍然遠遠高于去年同期萬元房價。

　　降幅比較大的，比如均價為16000元/平方米的金隅花石匠，主要原因是其在東六環(huán)外，與通州新城關(guān)聯(lián)不大。

　　作為另一個熱點地區(qū)——位于北京南五環(huán)外的大興區(qū)，價格戰(zhàn)在這里更搶眼。9月份將推出至少9個項目，其中以南六環(huán)黃村板塊最為搶眼，既有像保利·茉莉公館這樣兩次推盤都當日售罄的老項目后期，又有旭輝·紫郡、東亞·馬賽公館、首邑·溪谷、順馳領(lǐng)海等這樣的純新盤。“均價在17000元/平方米左右，比計劃下調(diào)2000元。周邊順馳等項目也都采取了降價。不過幅度也就在10%。”旭輝集團北京事業(yè)部總經(jīng)理助理王浩告訴記者。

　　而這個區(qū)域的二手房價格基本都在20000元/平方米以上。

　　消費者會買賬嗎?

　　7月中旬以來，一批低價入市的新開盤項目，開盤均價比預(yù)期下調(diào)了10%~15%，從而迎來了旺銷。比如：位于城區(qū)二環(huán)邊廣渠門的“地王”富力十號7月底開盤，每平方米成交價38000元，比預(yù)期售價低了7000元，下調(diào)幅度高達18%。去年5月，富力地產(chǎn)以10.22億元摘取廣渠門地王，樓面價格為14000元，當時專業(yè)人士計算該地塊新盤銷售價格應(yīng)該40000元以上。但最后這一地塊的開盤價格不僅低于40000元，而且低于富力城二手房的價格。

　　合理的降價被認為是旺銷的理由。得到印證的是保利茉莉公館7月底開盤，每平方米成交價17000元，比預(yù)期售價低了2000元，下調(diào)幅度近12%;萬科長陽半島項目，每平方米均價13400元，與之前的預(yù)期售價相比調(diào)低近兩成。

　　相比之下，9月份扎堆入市的樓盤不被看好。在遠洋新悅，一看房者對記者表示，“相比上漲的速度，下降的幅度微乎其微。”

　　開發(fā)商看到了“降價旺銷”，但卻沒有讓購房者感覺到誠意。據(jù)記者調(diào)查了解到，上述大興黃村的旭輝·紫郡是去年7月1獲得土地，樓面價格為6000元/平方米，再加上建安成本等，每平方米的成本在8500元。上述金隅花石匠、北京華僑城(東四環(huán))等成本就更低，前者土地屬于企業(yè)自有土地，而后者是2004年政府以旅游開發(fā)配套協(xié)議出讓的，兩者的土地成本都很小。

　　位于通州的加州小鎮(zhèn)，在2008年底和2009年初，價格為每平方米5000元，而到了去年下半年則超過每平方米10000元，今年4月份更是漲至每平方米18000元，房價漲幅高達360%。但現(xiàn)在每平方米也就下降2000元，相當于在每平方米18000元的基礎(chǔ)上下降10%。而記者從售樓人員處了解到前述加州小鎮(zhèn)的土地更是早在2002年就獲得了。

　　360%的漲幅，10%的降幅，顯然難以說服購房者。　中高端住宅市場一直是上海樓市的主力軍，其旺盛的成交直接快速拉升了整個市場的房價。

　　9月2日，上海出臺了加強商品住房預(yù)銷售行為管理的“滬5條”，政府重申調(diào)控態(tài)度和決心。隨著土地價格的合理化，房價有望回歸理性。

　　中高端住宅充當市場主力

　　據(jù)統(tǒng)計，2010年4月~8月，上海全市住宅(剔除配套動遷)供應(yīng)量為407.09萬平方米，2009年4月~8月全市住宅(剔除配套動遷)供應(yīng)量為651.96萬平方米，同比下滑37.55%。

　　2009年，上海成交量最大的是均價30000元以上的公寓和40000元以上的別墅，成交戶型的面積也都在120平方米以上。根據(jù)同策機構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，去年以來，均價30000元以上的樓盤達到95個，比2008年增加21個。中高端住宅成交旺盛直接快速拉升了整個市場的房價。據(jù)易居統(tǒng)計，2009年，上海實際成交均價最高前10名樓盤，其中有4個樓盤均價超過10萬元，這10個頂級樓盤價格的中位數(shù)為95000元，比2008年的72000元漲了32%。中高端住宅市場也因此成為上海樓市代名詞，其中市場熱點主要是位于黃浦江濱江板塊、新江灣城板塊、大虹橋板塊，以及浦東、南匯合并之后的區(qū)域等位地段。

　　記者實地走訪了作為熱點板塊的華潤橡樹灣樓盤。該樓盤位于上海當前熱點板塊楊浦區(qū)新江灣城，2006年，經(jīng)過176輪的競買，華潤置地以15.41億元的價格，將該地塊攬入囊中，項目占地面積達到14.4274萬平方米，可建面積超過23萬平方米。地塊的樓板價為6676元/平方米，雖然在當時驚為天價，但與去年底的地價相比已是底價了。2009年12月，新江灣城C6地塊出讓時，樓板價已經(jīng)高達每平方米32400萬元。據(jù)業(yè)內(nèi)估計，按照當前售價，成本每平方米不會超過15000元。

　　2008年橡樹灣一期開盤的是聯(lián)排別墅，售價已經(jīng)高達每平方米42000元。2009年下半年，橡樹灣二期的公寓開盤時，開盤價格為每平方米33500元，價格直追別墅。今年2月，第三期公寓開盤，價格已經(jīng)上漲到每平方米47000元，開盤后一個月即成交41套。但是，新政出臺之后，一個月后僅成交兩套。

　　據(jù)搜房網(wǎng)信息，目前橡樹灣樓盤價格已經(jīng)出現(xiàn)下跌。記者從銷售人員處了解到價格已經(jīng)松動的情況：“現(xiàn)在只有180平方米和280平方米的戶型。現(xiàn)在，如果購房一次性付款，以及現(xiàn)場下定金30萬元，我們會有優(yōu)惠。”據(jù)悉，優(yōu)惠幅度為1%。在二手房市場，橡樹灣價格已經(jīng)有了5%左右的跌幅。

　　市場重現(xiàn)理性

　　記者了解到， 2009年下半年，橡樹灣購買的客戶群也有了非常明顯的變化。2009年，投資與自住比重約為5∶5，2010年，投資與自住比重約為3∶7，客群已經(jīng)顯著變化。

　　8月上海商品住宅市場，也的確出現(xiàn)了今年調(diào)控以來的“良好局面”：供求價出現(xiàn)全面回升。上海共有52批新房源上市，推出了6694套76.47萬平方米，面積環(huán)比大幅上升48.8%;成交面積則環(huán)比上升了61%，達到69.87萬平方米的3974套;平均成交價格在持續(xù)3個月下調(diào)后，重新回到20000元以上，達到每平方米20973元，環(huán)比漲幅達5.8%。

　　9月2日，上海出臺了加強商品住房預(yù)銷售行為管理的“滬5條”，重申了“3萬平方米以下樓盤必須一次性上市預(yù)售”規(guī)定，以打擊捂盤囤地現(xiàn)象，政府重申調(diào)控態(tài)度和決心。

　　事實上，盡管上海今年土地供應(yīng)量下降，但是開發(fā)商拿地趨于理性，上海土地市場價格開始回落。據(jù)戴德梁行研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從土地供給上看，上海市2010年上半年共推出住宅用地343.2萬平方米，但同2009年下半年的948.2萬平方米相比，實際減少了605萬平方米，將近減少了63.8%。

　　方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，7月至今，上海共成交31幅住宅及商業(yè)辦公地塊，其中14幅地塊以底價成交，底價成交土地幾乎占了一半。戴德梁行綜合住宅服務(wù)華東區(qū)董事伍惠敏告訴記者，今年上海市有1100萬平方米的住宅用地供地計劃，因此大量土地將在下半年入市。若土地價格合理，開發(fā)商均會積極進入。增加土地供應(yīng)，將有助于未來市場中供應(yīng)量的充裕，令市場不再因長期性的饑餓而導(dǎo)致再度出現(xiàn)非理性的房價過快上漲。在亞運會的直接影響下，今年廣州的樓市節(jié)奏有別以往，8月這個傳統(tǒng)淡季已經(jīng)形成一個推盤高峰，與之相對應(yīng)，8月的銷售量也出現(xiàn)了明顯回升，連帶總體樓價也出現(xiàn)一定程度的上漲。但開發(fā)商還難以安枕，今年上半年批準預(yù)售的商品住宅只有2.63萬套，這是2001年以來的第三個低點。以至于在樓市強力調(diào)控面前，廣州樓價依舊堅挺，未來幾個月供應(yīng)會繼續(xù)增加，樓價會走向何方?

　　開發(fā)商發(fā)力成交量明顯回升

　　官方網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)顯示，今年8月1日至8月29日，廣州十區(qū)二縣一手住宅成交面積為62.8萬平方米，與7月同期相比大漲近五成。這也是近4個月來成交面積首次重上60萬平方米關(guān)口，成交套數(shù)為6056套，與7月同期相比大漲55.5%，成交面積接近4月開始的調(diào)控前。

　　與此同時，開發(fā)商的信心似乎也同樣高漲。8月最后一天，廣州舉行的一場土地拍賣會上成績出乎意料的好。此次廣州土地拍賣是廣州下半年土地出讓的“第一拍”，廣州房管局相關(guān)負責(zé)人私下表示，這在一定程度上起著風(fēng)向標的作用，起碼顯示了開發(fā)商對后市的信心。當天拍賣的三個項目中，兩個番禺項目受到熱烈追捧，其中收回重拍的2007年番禺地王，最終成交價達到23.8億元，3年時間，該項目地價上漲了近8億元，顯示開發(fā)商對后市看好。經(jīng)緯行研究中心主任曾英杰表示：這會在一定程度上影響消費者的心態(tài)。最近兩個月市場的成交量一直呈一個小幅回升的態(tài)勢，加上番禺高地價地塊的出爐，將會導(dǎo)致不少原本觀望的消費者加快入市的步伐。

　　開發(fā)商的發(fā)力不僅僅體現(xiàn)在土地市場，在推盤力度上也是不遺余力。據(jù)經(jīng)緯行研究數(shù)據(jù)顯示，8月十區(qū)樓盤廣告見報個數(shù)為44個，比上月增加了11個，廣告費用為3611萬元，環(huán)比上漲56.93%。

　　對于8月樓市復(fù)蘇，經(jīng)緯行認為還不能輕下定論。曾英杰認為，8月整體市場成交量回升明顯。其中，成交量上漲主要是十區(qū)兩市多個熱點樓盤的舊盤新推，之前幾期產(chǎn)品已積累了一定的客戶資源，再加上價格基本穩(wěn)定，符合消費者預(yù)期，因而吸引了大部分買家入場;此外，由于新政后數(shù)月里市場成交均比較淡靜，為了達到銷售目標，部分開發(fā)商加大了降價促銷的力度，而個別樓盤因降價幅度較大，成交量回升明顯。

　　從8月市場的大背景來看，中心區(qū)域樓盤價格基本企穩(wěn)，個別小幅下降，周邊區(qū)域則優(yōu)惠促銷活動持續(xù)，但全市成交價卻呈現(xiàn)小幅上漲趨勢，最關(guān)鍵原因在于區(qū)域的結(jié)構(gòu)性成交。7月成交中占主導(dǎo)的是郊區(qū)的低價盤，均價主力段在6000~8000元/平方米，但8月熱銷樓盤突出特點是性價比高，主力多是產(chǎn)品素質(zhì)較好，但價格相對合理的樓盤，因此全市均價小幅上漲是順理成章。

　　未來供應(yīng)充足

　　開發(fā)商發(fā)力促銷也是不得已的事情，中地行傳播事業(yè)部副總監(jiān)陳揚認為，部分開發(fā)商放緩了上市進度，是由于4月新政的影響;而10月、11月亞運會召開，又導(dǎo)致住宅申請預(yù)售許可暫停。開發(fā)商延后的貨量，或者提前的貨量都將在八九月大量推售。因此往年9月才開始發(fā)力的黃金時節(jié)提前到了8月，8月份廣州住宅新增貨量達6765套，較7月同期大幅增加78.5%。

　　供應(yīng)大增對開發(fā)商而言卻未必是好事。今年上半年，調(diào)控政策密集出臺，廣州樓市成交量快速萎縮，官方數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州市十區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)22094套，面積為245.52萬平方米，同比下降均超過50%;成交金額317億元，同比減少33.9%;成交均價則同比上升39.3%。

　　之所以上半年量跌價升，與供應(yīng)量密切相關(guān)。從2009年初開始，廣州的供應(yīng)量一直呈下跌的趨勢。今年上半年，廣州市十區(qū)批準預(yù)售商品住宅26339套，同比減少14.1%;面積294萬平方米，同比減少12.5%，是2001年以來第三低。7月初，有地產(chǎn)研究機構(gòu)預(yù)計這一狀況在下半年會被打破，下半年新增供應(yīng)量將達3.7萬套，如果預(yù)計準確，這將比上半年的供應(yīng)增加四成多。截至8月29日，廣州全市未售貨量達到61037套，未售面積為770.7萬平方米，有研究機構(gòu)表示，如果再考慮亞運城首期近3000套的供應(yīng)，未來兩月有意推盤的項目數(shù)可能接近1萬套。

　　開發(fā)商從“利潤率”轉(zhuǎn)向“周轉(zhuǎn)率”

　　開發(fā)商的銷售壓力正在增加。8月的銷售情況也可見一斑，經(jīng)緯行的研究顯示，從今年8月成交排行前十名的項目來看，成交量的回升主要是因為舊盤新推項目加大了推貨力度，且近半項目樓價有所下調(diào)，或者就是較低價位項目。由此可見，目前消費者入市態(tài)度依然謹慎。

　　盡管由于供求原因，調(diào)控以來廣州的樓價一直變動不大，但開發(fā)商的心情也是經(jīng)歷了幾起幾落。研究一下開發(fā)商的應(yīng)對策略，可以更好地判斷未來走勢。我們不妨看看一個實例——萬科的天河御品。

　　項目所在地白云區(qū)京溪路幾年前還是廣州的市郊，但由于城市擴展迅速，區(qū)域配套已經(jīng)逐步完善。醫(yī)院、學(xué)校、地鐵幾近齊備，但總體而言房地產(chǎn)供應(yīng)尚未飽和。而萬科一直以“高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率”為發(fā)展追求，調(diào)控開始后，萬科總公司對分公司的考核也由“利潤率”轉(zhuǎn)向“周轉(zhuǎn)率”，因此這一項目也可以反映調(diào)控對廣州樓市的影響。

　　這個項目是萬科收購所得，該地塊是由新恒基集團在2003年以1.47億元的價格競得，折合樓面價約1182元/平方米。萬科收購該項目時，有幾棟樓宇已接近封頂。今年年初，萬科宣布將為此支付6.6億元地價款。折算下來，萬科收購該項目的單價為5593元/平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士都認為萬科在該項目撿了個大便宜，果然，今年3月初萬科開盤該項目的均價為1.5萬元/平方米。其實萬科這個定價也不無道理，年初京溪路周邊的云景花園，二手樓價也高達1.1萬到1.4萬元。萬科開盤時扣除一定折扣后，成交價也就在1.4萬元/平方米左右，只比周邊二手價高10%~15%。有地產(chǎn)研究機構(gòu)認為，這樣的定價其實傾向于保守，進取的開發(fā)商定價通常會比二手價高20%以上。

　　果然，保守的開盤價讓萬科在3月初就售出了推盤量的8成。這個時候調(diào)控不期而至，起初，萬科對于調(diào)控沒有更多的應(yīng)對，天河御品5月網(wǎng)簽的銷售均價還是達到了14593元/平方米。但銷量下降，讓項目決定推出部分特價房試探市場。6月初，萬科推出了四五十套毛坯房，單價在10800元/平方米。萬科對此的解釋是，這些項目都是格局不好、朝向一般的項目。在這些特價房影響下，6月天河御品的簽約均價下跌至12610元/平方米。降價讓天河御品的銷量有所恢復(fù)，代理公司表示這些特價房當天就銷售一空。從7月開始，天河御品的銷售價格就一直維持在高位，截至9月1日，該項目簽約均價為14241元/平方米。

　　未來兩月，該區(qū)域?qū)⒂袃扇齻€項目面市，屆時面對競爭，萬科會否再推特價，我們拭目以待。8月的最后一周，單周成交量達4966套，重慶樓市再度以成交量的瘋狂來迎接“金九銀十”的到來。

　　與成交量攀升相對應(yīng)的是重慶樓盤即將在9月迎來入市高峰，開發(fā)商推盤的數(shù)量遠遠超過2009年同期，而沐浴著兩江新區(qū)政策利好的區(qū)域開發(fā)商雖是扎堆開盤，但熱銷之聲也是此起彼伏。

　　《中國經(jīng)營報》記者了解到，在重慶50多個即將開盤的項目中，有20多個來自“兩江新區(qū)”，在重慶9月份扎堆開盤的50多個項目，所推房源以普通住宅為主，戶型以30~50平方米的一房、60~90平方米的兩房為主。

　　“考慮回收資金的開發(fā)商此時會選擇快銷方式，最大程度的去庫存化。”中原地產(chǎn)重慶公司副總經(jīng)理何偉堅表示，雖然購房者看到市場好轉(zhuǎn)，積極入市，但開發(fā)商心中有數(shù)，一旦錯過了“金九銀十”，在瞬息萬變的市場中今年再無快跑的機會了，“先跑總比后跑的好”。

　　包含江北、渝北等區(qū)域在內(nèi)的兩江新區(qū)顯然成為此輪重慶樓市集中推盤的主角。由于此輪開盤項目的拿地時間大多集中在2008年之前，如首創(chuàng)重慶鴻恩寺項目樓面價僅在1300元/平方米左右，而同一區(qū)域的保利項目在2009年拿地時其樓面價已經(jīng)攀升至3000元/平方米之上。因此重慶當?shù)厝耸空J為，兩江新區(qū)的項目密集開盤還有著與競爭對手打價格戰(zhàn)的意味。而在成交價格上，重慶主城區(qū)商品房成交均價仍較平穩(wěn)，處于5900元/平方米左右。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，重慶主城十一區(qū)中，房價最高的江北區(qū)和最低的北碚區(qū)相差近一倍：8月的最后一周，江北區(qū)成交均價為7995元/平方米，渝中區(qū)7112元/平方米;九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)和北部新區(qū)的成交均價在6000元~6500元/平方米之間;渝北區(qū)、高新區(qū)、大渡口區(qū)和南岸區(qū)成交均價位于5000元~6000元/平方米區(qū)間;最低的是北碚區(qū)為4097元/平方米。

　　在開發(fā)商以適時的產(chǎn)品和低價入市的策略下，重慶樓市成交已經(jīng)連續(xù)7周保持在4000套左右的高水平，且連續(xù)三周成交量恢復(fù)到調(diào)控前水平，進入8月以來“日光盤”更是頻頻現(xiàn)身山城。

　　8月28日，位于江北區(qū)的首創(chuàng)鴻恩寺國際社區(qū)首次開盤，均價7400元/平方米的458套房源當天全部售罄。同一天，位于空港新城的聚義香城故事推出90套洋房以及132套普通住宅，也被一搶而光。之前，8月8日同在江北區(qū)的復(fù)地天璽、8月14日位于渝北區(qū)的龍湖源著、以及位于江北區(qū)8月21日的保利江上明珠都上演著“日光盤”的故事。

　　“低價促銷，搶占市場是開發(fā)商掀起此輪成交高峰的主要原因。”在東原地產(chǎn)營銷部周大佐看來，重慶的戶籍改革、城市拆遷改造所帶來的剛性需求巨大，但重慶經(jīng)濟適用房等政策性住房大量建設(shè)的預(yù)期下，開發(fā)商還是選擇了大幅開盤并采取低價促銷。

　　“由于考慮到目前大量入市的樓盤均在2007年左右的高峰期拿地，現(xiàn)在實施低價促銷不僅可以去除庫存，還為未來的房價走向留下了穩(wěn)中帶升的空間。”重慶當?shù)匾晃徊辉妇呙拈_發(fā)商表示。